Mentre i mutui sub-prime sono stati tra le cause della crisi finanziaria dell’ultimo secolo figlia di una cultura fondata sull’azzardo morale e dall’anomia, esistono altri strumenti più civili per far acquistare un appartamento anche a famiglie o singoli con redditi medio-bassi. Questi strumenti sono il social housing e il rent-to-buy. Del social housing si sa molto, pertanto oggi ci soffermeremo sul rent-to-buy.
Cos’è il rent-to-buy
Il rent to buy scheme, ovvero lo “schema della locazione preparatoria all’acquisto” è una innovazione recente nella metodologia di compravendita immobiliare, presente già da molti anni in alcuni paesi anglosassoni quali Stati Uniti, Australia, Regno Unito ed Irlanda. In queste nazioni, oltre che in Canada ed in Spagna, la formula ha preso forma a seguito della crisi dei mutui sub-prime, in quanto soluzione molto appropriata per affrontare il nuovo scenario creatosi nel settore immobiliare residenziale e fonte di speranza per le giovani famiglie.
Il mondo è di colpo cambiato a causa della “credit crunch”, la cosiddetta stretta creditizia. In Italia, il settore immobiliare, dal 2006 al 2013, ha ridotto le transazioni immobiliari del 50%. Questo è dovuto sia alla forte riduzione delle erogazioni dei mutui da parte delle banche, sia dal reddito disponibile. Va aggiunto che negli anni della finanza creativa le stesse Banche che erogavano mutui anche oltre il 100% del reale valore dell’immobile, alimentando la ricchezza virtuale e i peggiori animal spirits.
Adesso le banche, nelle ipotesi migliori non erogano oltre l’80% del valore di perizia dell’immobile, con un rata che non deve superare il 25-30% del reddito netto della famiglia.
Il ritorno alla “normalità” delle transazioni immobiliari ha comportato un drastico innalzamento della liquidità necessaria per affrontare l’acquisto della casa. Mentre nell’epoca della finanza creativa con il mutuo al 100%, bastava infatti possedere al massimo un 10% di liquidità per far fronte ai costi accessori della compravendita (istruttoria mutuo, perizia immobile, accensione ipoteca, rogito notarile, imposte, commissioni di agenzia), adesso bisogna invece disporre del del 10% + il 20% (minimo) non più coperto dal mutuo. Come risolvere allora l’acquisto di un immobile per una famiglia senza dare vita alle conseguenze perverse dei mutui sub-prime?
Il rent-to-buy è la risposta, ovvero un “programma preparatorio all’acquisto” che consente alla famiglia acquirente di entrare subito nell’abitazione scelta, dapprima in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto che si concluderà entro 3 o 4 anni ad un prezzo pattuito e bloccato oggi.
Nel particolare del funzionamento, si sottoscrive un contratto di locazione con un’opzione di acquisto, anticipando il 5-6% (non sempre) della somma finale per la compravendita. Il canone è maggiorato del 10-25% (con picchi del 50%) rispetto a quello di un contratto di locazione tradizionale. La ragione è semplice: una parte dell’affitto, solitamente il 50% del canone mensile, è a fondo perduto e va al proprietario dell’immobile. La parte restante va ad accumularsi sino a costituire, insieme all’acconto iniziale, un deposito adeguato per la compravendita finale.
I vantaggi del rent-to-buy
Questa formula presenta diversi vantaggi sia per il compratore che per il venditore. Fin da subito il futuro acquirente ha la possibilità di abitare nell’appartamento senza dover corrispondere l’intero prezzo dell’abitazione. Secondo vantaggio: l’acquirente dopo tre o quattro anni di versamento della parte di capitale, dovrà richiedere un importo minore di mutuo e quindi avrà maggiore possibilità di ottenere il mutuo da parte della banca.
Infine, altro grande vantaggio è il grande risparmio di interessi rispetto all’acquisto tradizionale, anche per chi potrebbe accendersi il mutuo subito: difatti con gli attuali spread applicati dalle banche, le somme versate in più nella “locazione” che vanno a decurtazione del costo dell’immobile è decisamente superiore rispetto agli interessi del mutuo. Per l’imprenditore immobiliare significa comprendere che non siamo davanti ad una crisi ciclica del mercato immobiliare, ma all’inizio di una nuova era: quella del post sub-prime. Dal 2008 il mondo è cambiato e questo è adesso il “nuovo mercato” con il quale interagire e confrontarsi. Lo strumento del rent-to-buy civilizza il mercato e permette comunque agli imprenditori che hanno capito la lezione di avere gli strumenti finanziari per continuare a fare impresa.
Ma quali sono i rischi?
Innanzitutto il fatto che potrebbe essere previsto non un diritto di riscatto, e quindi un’opzion, ovvero un obbligo d’acquisto. La casa potrebbe poi essere gravata da ipoteca, iscritta a garanzia del mutuo stipulato dall’impresa costruttrice per acquistare l’area dei lavori. Meglio quindi rivolgersi subito ad un notaio – non solo al momento in cui si realizza l’acquisto – il quale possa verificare l’eventuale presenza dell’ipoteca e, eventualmente, provvedere a frazionarla in lotti corrispondenti alle abitazioni. Così da evitare, ad esempio, che la parte di prezzo ancora dovuta dal cliente non basti alla banca per cancellare l’ipoteca. I soldi in accumulo devono infatti abbassare il prezzo-saldo di chi li ha versati, e non essere “intaccati” dalle mancanze dell’acquirente di un altro immobile dello stesso edificio.
Occorre anche tutelarsi da un eventuale fallimento dell’impresa costruttrice. Le cifre versate per i canoni e per il deposito cauzionale sono anticipazioni destinate all’acquisto del diritto di proprietà. Ma chi firma un contratto di rent-to-buy, prima di diventare acquirente, è privo di paracadute e rischia di perdere le somme accumulate. Il rimedio, in questo caso, arriva dalla fideiussione: la stessa strada praticata per proteggere, nell’acquisto di case in costruzione, le somme versate prima del rogito. La fideiussione sottoscritta dall’impresa scade quando si diventa proprietari.
Senza immaginare il fallimento dell’impresa, altri rischi si nascondono nell’intervallo tra l’affitto e l’acquisto. Pensiamo alla trascrizione di un pignoramento della casa da parte di un creditore dell’impresa, che arriva dopo la firma del contratto di affitto con riscatto. Il problema si può prevenire con la trascrizione. Ma se il contratto prevede un diritto di riscatto il rischio è difficilmente superabile, perché non si può trascrivere l’opzione nei registri immobiliari. Se invece l’obbligo di acquisto c’è, esso può essere trascritto acquisendo l’efficacia prenotativa dei contratti preliminari. Il pignoramento non sarà allora opponibile, perché prevarrà il contratto preliminare.
