Emerge un lieve miglioramento del mercato immobiliare dal sondaggio congiunturale svolto dalla Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate sul mercato delle abitazioni, condotto tra gli agenti immobiliari. Anche per il mercato degli affitti diminuisce il calo dei prezzi.
A testimoniare l’inizio della ripresa anche il dato che evidenzia un calo del numero di agenti immobiliari che attribuiscono la decadenza dell’incarico a difficoltà nel reperimento del mutuo da parte dei potenziali acquirenti, tornato ai livelli dell’ultimo trimestre del 2010 (45%). La maggior parte delle vendite immobiliari finanziate con un mutuo si è registrata al Nord Ovest al 63,7%, seguito dal Nord Est (59,2%), dal Centro (51,8%), quindi dal Sud e Isole (51,9%).
In generale, in Italia, il 60% delle vendite del terzo trimestre è stato finanziato da un mutuo, contro il 56,1% del primo trimestre ed il 57,8% del secondo trimestre. Da una lettura sinottica con il 2007, la situazione rimane comunque critica. Secondo i dati rilasciati dall’Ance Associazione dei costruttori, i mutui sulla casa sono sempre più difficili da ottenere dalle banche. Tra il 2007 ed il 2012, essi sono crollati di oltre il 60% (da 62,7 miliardi di euro a 24,7 miliardi) e nei primi sei mesi del 2013 la flessione rispetto all’anno precedente è stata del -18%.
A ridare fiato all’accesso al mutuo hanno contribuito diversi fattori. Innanzitutto le garanzie, poi la quota di contante richiesta (nel 2007 servivano in media 3 anni per mettere da parte i soldi necessari per l’anticipo per comprare casa, nel 2013 ce ne vogliono 8), e infine la durata del finanziamento.
Entrando nello specifico del credito concesso dalle banche alle imprese, secondo i dati del Rapporto sulla stabilità finanziaria della Banca d’Italia, questi si sono ridotti notevolmente (soprattutto per le imprese non finanziarie), tanto che per le aziende più grandi sta diventando sempre di più un’abitudine quella di rivolgersi al mercato obbligazionario per finanziarsi.
A contribuire ci sono sia la debolezza della domanda sia l’intonazione restrittiva dell’offerta di finanziamenti da parte delle banche, a sua volta connessa soprattutto con la crescente rischiosità delle imprese. “Con il miglioramento della congiuntura la flessione del credito si attenuerebbe nel corso del 2014”, spiega Bankitalia. Un tale andamento, secondo Via Nazionale, “riflette la debolezza della domanda di prestiti, in presenza di residue incertezze circa l’evoluzione futura dell’attività economica e del mercato immobiliare. L’elevata rischiosità dei debitori spiega la limitata discesa dei tassi attivi e frena l’offerta di credito. Nell’ipotesi di una graduale ripresa economica, in linea con le previsioni formulate nel Bollettino economico dello scorso luglio la contrazione dei prestiti alle imprese si attenuerebbe nel corso del 2014, per effetto sia della lenta ripresa della domanda connessa con il recupero degli investimenti, sia dell’allentamento dei vincoli di offerta”.
“I mutui alle famiglie – spiega ancora Via Nazionale – per l’acquisto di abitazioni registrerebbero un andamento non dissimile, risentendo ancora delle incerte prospettive del mercato immobiliare, pur in presenza di un graduale miglioramento del reddito disponibile. Questo quadro è caratterizzato da elevata incertezza, in relazione ai tempi e all’intensità della ripresa economica”.
Il rapporto rivela poi come la qualità del credito risenta della recessione: “Il principale problema delle banche italiane è rappresentato dall’aumento dei prestiti deteriorati dovuto alla prolungata recessione, concentrato nei crediti alle imprese. Dati preliminari indicano che nel terzo trimestre di quest’anno l’incidenza del flusso di nuove sofferenze sul complesso dei prestiti avrebbe cessato di crescere; scenderebbe gradualmente nel 2014, pur rimanendo elevata. In prospettiva, occorrerà ridurre la consistenza dei crediti deteriorati. Il comprehensive assessment, dissipando l’incertezza sulla qualità dei bilanci bancari, dovrebbe favorire la ripresa del mercato delle cartolarizzazioni”.
Per quanto riguarda il mercato immobiliare, va sottolineato che gli agenti agenti immobiliari che hanno sperimentato una diminuzione congiunturale dei prezzi di vendita sono scesi al -68,2%, contro il 76,8% dello scorso luglio. In sostanza, si è tornati agli stessi livelli del primo trimestre del 2012. Inoltre, il maggiore freno alla caduta dei prezzi si è registrato nelle regioni del Nord e del Centro. Sud e Isole restano invece fondamentalmente stabili.
Continua a crescere inoltre il numero di agenti che rilevano una certa stabilità delle quotazioni, passando al 31% dal 23,1% di luglio; mentreil numero di agenti che hanno venduto almeno un’abitazione è passato al 59,8%, contro il 63,6% di luglio (quando la stagionalità era particolarmente favorevole) e il 55,7% del terzo trimestre 2012. Rimane tuttora significativo il divario tra i prezzi di domanda e quelli di offerta, e non subisce alcun tipo di variazione il margine trattabilità che rimane al 15,7% di sconto sul prezzo di iniziale vendita.
* Per maggiori informazioni consulta il Rapporto sulla stabilità finanziaria n. 6, novembre 2013 o il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia
